戴丹苗（国信证券经济研究所分析师）
REITs（不动产投资信托基金）在中国经历了从私募到公募，从债性到股性的转变。从首批公募REITs上市至今，四年以来，相关政策从中央到地方合力，推动公募REITs逐渐落地，随后REITs市场横向扩容，纵向深化，一年一个新台阶。公募REITs不仅是盘活存量资产的重要抓手，更在低利率时期填补了中风险稳收益资产的配置空白。政策赋能叠加配置价值凸显，REITs市场开启扩容新征程。
中国公募REITs的发展轨迹，始终与政策支持同频共振。自2020年启动以来，国家发改委会同证监会持续推动公募REITs市场扩围扩容，实现了从传统基建向多元资产的破圈——初期将仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等纳入发行范围；后续又逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域和资产类型。目前，REITs发行范围已涵盖了12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已经实现了首单发行上市。目前已上市公募REITs已达到77只，从底层资产类型结构看，市场呈现明显的“三核驱动”特征，交通、消费、产业园三大板块市值合计占比达62%，成为市场绝对主力。近期，国家发改委正积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、商业办公设施等更多资产类型，资产边界的持续拓宽将为市场注入新的增长动力。
作为连接实体资产与资本市场的重要桥梁，公募REITs的长期发展空间广阔。作为权益型金融工具，在全球范围内，REITs已经发展成为独立的资产类别，是机构投资者配置的重要方向。我们以REITs发展较为成熟的美国和日本市场作为参考，分别以GDP和上市公司总市值为锚。截至2024年，美国REITs的市值规模占GDP和上市公司总市值的比值分别为4.9%、2.3%，日本的相应比值分别为2.6%、1.6%。当前，国内REITs市值为2188亿元，相应比值仅均为0.2%左右。以美国和日本为参考，中国REITs市场规模还有较大扩容空间，万亿级市场蓝海正在形成中。
公募REITs的核心优势在于其独特的产品属性——兼具股性与债性特征，收益和风险介于股票与债券之间，填补了传统资产类别的配置空白，在当前低利率环境下展现出显著的配置价值。2022~2025年期间，已上市公募REITs的年平均分红率达到5.73%，高于中证红利指数5.52%的平均分红率。在利率下行趋势下，近三年公募REITs分红率与十年期国债收益率的息差保持在300~400BP之间，相较于债券资产具备明显的收益优势，成为追求稳健收益投资者的优质选择。
此外，公募REITs与主流资产的弱相关性特征，使其成为优化投资组合的重要工具。2025年以来，中证REITs指数与沪深300、10年期国债、黄金、中证红利股均呈现弱相关或极弱相关特征，相关系数分别为-0.07、0.14、0.21、0.17，核心源于各类资产的收益驱动逻辑、市场环境适配性及资金偏好的本质差异。中证REITs与沪深300因上半年和下半年的阶段性反向走势对冲，形成极弱负相关；与10年期国债虽受利率波动存在阶段性弱联动，但前者兼具债性与底层资产运营属性，后者为纯债性资产，属性差异削弱了相关性；与黄金仅在二季度避险资金驱动下形成短期共振，但黄金受全球宏观因素影响、REITs聚焦国内实体资产与政策支持，核心驱动因素不同导致弱正相关；与红利股虽因共同的稳定分红属性吸引长期资金形成弱关联基础，但前者收益依赖底层资产运营现金流，受政策扩容驱动明显，后者受企业经营周期与权益市场波动影响更大，逻辑差异拉低了相关性。
四年蝶变启新程，中国公募REITs市场已从试点探索迈入规模化发展的新阶段。政策层面的持续加码，底层资产的不断扩围，配置价值的日益凸显，共同构成了市场发展的核心驱动力。对比国际成熟市场，我国公募REITs万亿蓝海市场仍待开拓。对于投资者而言，公募REITs兼具稳定分红与资本增值潜力，且与主流资产弱相关的特性，使其成为优化资产配置、分散投资风险的选择。随着城市更新、商业办公等新资产类型的逐步纳入，以及中长期资金的持续入场，我国公募REITs市场将迎来高质量发展的黄金时期。
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